التملك العقاري في تركيا

التملك العقاري في تركيا

دليل الأجانب في التملك العقاري في تركيا 
 

١. قم بتحديد العقار الذي ترغب في امتلاكه حسب الميزانية والمعايير المطلوبة، وقم بالتواصل مع جهة البائع.

٢. قن بالتحقق والتأكد من تفاصيل العقار مع جهة البائع أو المفوض عنه والذي يقوم بتمثيله في السجل العقاري.

٣. يتم الحصول على تقرير التقييم الذي يبين القيمة الحقيقية للعقار من قبل شركة مرخص لها العمل بتقييم العقارات.

٤. التقدم بطلب إلى السجل العقاري مع المستندات اللازمة من أجل بدء معاملة بيع العقار.

٥. وتقوم مديرية السجل العقاري بدورها بفحص تلك المستندات، ويتعين هنا استكمال أي بنود غير مكتملة. ويتم بعدها إخبار الطرفين بالأجور أو الرسوم التي يجب عليهما دفعها في مقابل تلك الإجراءات.

٦. القيام بتسديد الرسوم، ودفع قيمة العقار لجهة البائع. ويمكن الدفع عن طريق TAKASBANK لضمان الأمان في عملية الدفع. وفي هذه الحالة، فإن قيمة العقد المودع في حساب المستلم سوف يتم توقيفه وسيتم إرساله إلى حساب البائع بمجرد القيام بتوقيع العقد.

٧. يتم التوقيع على عقد البيع الصادر من إدارة السجل العقاري، بحضور موظف عام، ويتم إتمام والانتهاء من صفقة البيع لحظة توقيع العقد.

 

هل يجب الحصول على إذن إقامة للأجانب كي يتمكنوا من امتلاك العقارات في تركيا؟

بحسب المادة 35 من مذكرة قانون سجل الأراضي رقم 2644، الذي تم تعديله بالقانون رقم 6302، يقول أنه "بشرط الامتثال واتباع القيود القانونية، يمكن للأشخاص من أصول أجنبية والذين يفكرون في أن يغدوا مواطنين في تركيا، على الشكل الذي خطه الرئيس التركي عند الاقتضاء للعلاقات الثنائية بين الدول، ومصلحة البلد أن يتملكوا عقارات ويحصلوا على حق عقاري محدود داخل تركيا. ولا يتعين على الأشخاص الراغبين في التملك من مواطني بلد نا مدرج في قائمة الدول المحددة الحصول على إذن إقامة منفصل من أجل استملاك عقارات وأخذ حقوق عقارية محدودة في تركيا.

ما هي القيود المفروضة على امتلاك الأشخاص الأجانب للممتلكات في تركيا ؟

أولاً، يفترض أن تكون دولة الشخص الأجنبي الذي يرغب في امتلاك عقار إحدى الدول التي سمحت لها تركيا باستملاك وشراء العقارات بالطريقة التي حددتها المادة 35.

ومن غير الممكن للأشخاص الأجانب العقاريين شراء العقارات إلا داخل نطاق القيود القانونية المذكورة في المادة 35 من مذكرة  قانون السجل العقاري 2644.

غير ممكن للأجانب حيازة وامتلاك العقارات في المناطق التابعة لجهات عسكرية بحسب قانون المناطق الممنوعة العسكرية والأمنية رقم 2565.

ويمكن للأجنبي أن يقوم بشراء عقارات وأن يحصل على الحقوق المترتبة على امتلاك عقار تصل إلى 30 هكتارا كأقصى حد. وقد يقوم الرئيس برفع هذا القدر إلى الضعفين.
من غير الممكن أن تتخطى المساحة الإجمالية للعقار الذي يمتلكه أناس من جنسيات أجنبية، والحقوق العقارية المستمرة والمحدودة ١٠ بالمئة من إجمالي مساحة المنطقة التابعة للملكية الخاصة.

ومن غير الممكن  للأشخاص الأجانب شراء عقارات وممتلكات في المناطق الاستراتيجية والمناطق الأمنية الخاصة التي يقوم الرئيس بتحديدها كونها أماكن غير مسموح فيها للأجانب الحقيقيين والاعتباريين شراء واستملاك العقارات.

هل يمكن في أي وقت الاستفسار والسؤال عن المناطق العسكرية المحظورة ؟

- لقد تم منع الاستفسار والسؤال عن المناطق العسكرية المحظورة في 81 ولاية أو مقاطعة (مع استثناء في بعض المقاطعات) على الشكل المذكور في بياننا 2017/4.

- وكنتيجة مترتبة على ذلك المنع، فقد أصبحت إجراءات وخطوات معاملات استملاك عقار للأجانب الحقيقيين  هي ذات الإجراءات المتبعة مع المواطنين الأتراك.

هل البطاقة الزرقاء تصلح كبطاقة هوية؟

- بعد بدء الإدارة العامة للتعداد والمواطنة بإجراء تعديلات واسعة في البطاقة الزرقاء منذ 12 نيسان/أبريل 2013، أصبح من الممكن استخدام البطاقات الزرقاء التي تم إصدارها في فترة بعد ذلك التاريخ كبطاقة هوية تعرفية.

- الوثائق الصادرة قبل تاريخ 12 أبريل عام 2013 في صدد استخدام الحقوق المحفوظة والمضمونة قانونيا 4112/5203 (البطاقات الزرقاء/الوردية)، من الضروري أن تظل مرتبطة ببطاقة الهوية أو بجواز السفر.

هل يوجد التزامات من جانب الأجنبي الذي يشتري أرض بدون بناء؟

- يجب على أي شخص لا يحمل الجنسية التركية يمتلك أرضا من غير بناء عليها أن يقوم ببدء مشروعاً ما على تلك الأرض في فترة سنتين تُحسب من تاريخ شرائها، وأن يقوم برفع المشروع إلى الوزارة المختصة من أجل الحصول على الموافقة عليه وفقاً لنوع المشروع. وتحدد الوزارة المختصة بالمشروع التقويم الزمني لإنهاء المشروع.

من أين يمكن الحصول على قائمة البلدان التي يمكن تتملك عقارات في تركيا؟

إن قائمة البلدان التي يحق لها أن تتملك عقارات داخل تركيا بموجب المادة 35 من مذكرة قانون السجل العقاري 2644 قائمة ليست عامة، يجوز فقط الاطلاع على حال الامتلاك بشكل فردي من إدارة السجل العقاري لكل بلد على حدة.

هل من الممكن نقل الملكية إلى أشخاص أجانب من أصل أجنبي عبر الميراث ؟! 

يمكن نقل العقارات بشكل عام إلى أشخاص أجانب من أصول أجنبية عبر الميراث. لكن في حال كانت الممتلكات تقع في مكان لا يسمح فيها لأجنبي أن يمتلك عقار، سيلزم بيع العقار أو تصفيته بعد النقل. وفوق ذلك، إذا تم نقل العقار من خلال الميراث لشخص من دولة غير مدرجة في لوحة المادة 35، فيتعين عليه بيع الممتلكات أو القيام بتصفيتها بعد النقل.

ما المستندات والأوراق المطلوبة لامتلاك عقارات داخل تركيا ؟

١. سند ملكية العقار أو ورقة موثقة بتفاصيل القرية أو البلدة، القسم، قطعة الأرض، المبنى، الوحدة المستقلة.

٢. الهوية أو جواز السفر (مع النسخة المترجمة) تقديمه إجباري لتحديد جنسية الشخص الأجنبي.

٣. تقرير حول تقييم الممتلكات أو العقارات، يكون صادرا عن أي من المنظمات أو المؤسسات المرخصة عن طريق مجلس أسواق رأس المال والممتلكات.

٤. تقديم وثيقة القيمة السوقية للعقار من البلدية التابع العقار لها.

٥. وثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل. 

٦. تقديم صورة شخصية عدد ١ للبائع وعدد ٢ للمشتري (تم أخذ الصور في الـ  ٦ أشهر الأخيرة )

٧. إحضار مترجم محلف إذا كان أحد الأطرافلا يتحدث اللغة التركية.

٨. إذا تم تنفيذ إجراء يتضمن توكيل رسمي موثق صادر من الخارج، في هذه الحالة يتم احضار النسخة الأصلية أو المصدقة والنسخة المترجمة.

هل هناك داعي لتقديم نسخة مترجمة عن جواز السفر؟

بموجب ما  هو منصوص عليه في البيان حول "التأكد من صحة الهوية والوثائق في معاملات السجل العقاري فيما يخص الأجانب" رقم 2013/ 13، فقد تقوم مديرية السجل العقاري بطلب ترجمة تركية لجواز السفر أو بطاقة هوية الدولة الأجنبية بغير الأبجدية الرومانية إذا كان هناك ما يدعو لذلك، ولن يتم أبداً طلب الترجمة التركية لجواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية المستخرجة بالأبجدية الرومانية.

كيف يتم تقييم قيمة العقار المطلوب في السجل العقاري من أجل الحصول على الجنسية؟

من المفترض أن يكون لمجمل الإيصالات التي من شأنها إثبات المدفوعات قيمة تساوي أكثر من 250 ألف دولار حسب سعر صرف الدولار الأمريكي في البنك المركزي في تركيا في التاريخ السابق للإيداع.

 

وبالنسبة لسعر الصرف، في أي تاريخ يتبع بالنسبة للإيصالات البنكية للمدفوعات؟

في حال إذا تم دفع مبلغ الإيصال بالليرة التركية، يعد سعر صرف البيع في البنك المركزي التركي بالتاريخ السابق للتاريخ المسجل للدفع لحساب ما يعادله بالدولار أمريكي من قيمة مبلغ الإيصال.

وكيف يتم تقدير القيمة إذا ما تم منح إيصالات متعددة بتواريخ متنوعة (بالليرة التركية)؟

يفترض أن يكون مجموع إجمالي القيم قد تمت  حسابتها حسب سعر صرف البيع في البنك المركزي في تركيا، في يوم العمل السابق للتاريخ  الذي تم فيه إصدار كل إيصال 250 ألف دولار.

كيف يمكن حساب القيمة في حال حدث الدفع بعد عقد صفقة البيع؟

في هذه الحالة يتم حساب سعر البيع في  البنك المركزي حسب التاريخ السابق لتاريخ الدفع، وقبل البيع موجب سند الملكية، وهنا، يتعين أن تبلغ القيمتان 250 ألف دولار .

 

هل يستطيع شخص أن يأخذ ملكية عقارية لشركة يكون مساهما فيها، وبناء على ذلك يوقم بتقديم طلب من أجل الحصول على الجنسية التركية؟

لا يستطيع ذلك أبدا. ولا يجب تسجيل العقارات التي يحصل عليها الأشخاص الأجانب من خلتل البيع الحقيقي أو الوعد به تحت اسم الكيان القانوني للشركة.

 

هل لبائع العقار دور مهم في عملية التقدم بطلب الجنسية؟

من المفترض أن يكون العقار المباع أو التابع لاتفاقية بيع مسجلة باسم مواطنين.  إضافة إلى ذلك، لا يجب أن يقوم أي أحد أجنبي بنقل ملكية العقار بعد تاريخ 12 كانون الثاني/يناير 2017.

تصريحالإقامة

 

ويجب على الأسخاص الأجانب الذين يرغبون في تمديد إقاماتهم داخل تركيا، والذين هي في حاجة إلى إعفاء من الفيزا أو يفكرون في البقاء لأكثر من تسعين يوما أن يقدموا طلب من أجل الحصول على اذن للإقامة.

 

1- تصريح إقامة قصير الأمد للأجانب

وللتقدم بطلب من أجل الحصول على تصريح إقامة قصير الأمد، يجب على الأشخاص الأجانب الذين يمتلكون عقار داخل تركيا أو يفكرون في إنشاء علاقات تجارية في تركيا، أن يظهروا الأوراق التالية للمديرية الإقليمية المعنية والتابعة لإدارة الهجرة بعد تقديم طلب عن طريق نظام الإقامة الإلكتروني.

وبمثابة مبدأ ثابت فسيتم إصدار إذن الإقامة القصيرة لفترة أقصاها عامان فقط.

يغدو إذن الإقامة ملغيا في حال لم يستخدم في فترة ٦ أشهر.

١. التقديم بالطلب الأولي

ارفاق فورم طلب إذن الإقامة.
الأصل ونسخة عن الأصل من جواز أو وثيقة السفر.
 صور  شخصية بيومترية عدد ٤ .
ارفاق إثبات على وجود دخل مالي كافي خلال فترة الإقامة.
إرفاق وثيقة سند الملكية لمقدم الطلب اة. (شرط إجباري بالنسبة للأجانب الذين يملكون عقارا ثابتة داخل تركيا)
 دعوة أو وثائق صادرة عن الشخص أو الشركة أو الجهة التي يجب الاتصال بها.
وتأمين طبي جاري المفعول هو كالتالي :
تأمين يثبت قدرة الشخص على الحصول على الخدمات الصحية الأولية داخل تركيا في نطاق اتفاقية الضمان الاجتماعي. 
إبراز وثيقة صادرة من مؤسسات الضمان الاجتماعي.
بشأن الطلب المرسل إلى مؤسسة الضمان كب يتم تغطيته عبر التأمين الصحي العام.
أو تقديم تأمين صحي خاص.

2. تقديم طلب التمديد

وينبغي تقديم طلب تمديد إذن الإقامة في تركيا إلى مكاتب المحافظين في فترة ٦٠ يوما قبل انتهاء مدته، ولكن لا يجب بأي حال  القيا بذلك بعد انتهاء التاريخ.

من أجل الحصول على التمديد، يجب على الأسخاص الأجانب التقدم بطلب استخراج إذن إقامة عبر نظام الإقامة الإلكتروني المعلن عنه.

ويجب بعث الطلب المكتمل إلى مكتب الهجرة الإقليمية المعني في المدن التالية : ، أنقرة، أنطاليا، أضنة، أيدين، بورصا، غازي عنتاب، اسطنبول، قيصري، ازمير، كوكايلي، مرسين،موغلا ، اورفة، وسامسون عن طريق البريد في أحد خمسة أيام العمل.

تقديم فورن أو استمارة طلب الإقامة.
تقديم نسخةمن جواز  أاو وثيقة السفر.
تقديم صور بيومترية عدد ٤.
 وثيقة إذن الإقامة السابق.
ارفاق إثبات على وجود دخل مالي ومستدام طوال فترة الإقامة.
ارفاق سند الملكية لمقدم الطلب للحصول على الإقامة. (إلزامي للأجانب الذي لديهم عقارات داخل تركيا)
دعوة أو مستندات صادرة عن الشخص أو الشركة أو الجهة التي يجب الاتصال بها.
تأمين طبي جاري المفعول كالتالي:
تقديم دليل على استطاعة الحصول على الخدمات الصحية داخل تركيا في نطاق اتفاقيات الضمان الاجتماعي.
وثيقة مستخرجة عن مؤسسات الضمان الاجتماعي.
تأمين صحي خاص يشمل مدة طلب التمديد.

2- إذن إقامة طويل الأجل للأشخاص الأجانب

أما من أجل الحصول على إذن إقامة طويل الأمد، فيجب على الأشخاص الأجانب الذين قد أقاموا في تركيا سابقا لمدة ٨ سنوات متواصلة على الأقل أن يظهروا الوثائق التالية للمديرية الإقليمية التابعة لإدارة الهجرة. 

أوراق تقديم الطلب:

تقديم فورم أو استمارة طلب الإقامة.
تقديم نسخةمن جواز  أاو وثيقة السفر.
تقديم صور بيومترية عدد ٤.
 وثيقة إذن الإقامة السابق.
ارفاق إثبات على وجود دخل مالي ومستدام طوال فترة الإقامة.
ارفاق سند الملكية لمقدم الطلب للحصول على الإقامة. (إلزامي للأجانب الذي لديهم عقارات داخل تركيا)
دعوة أو مستندات صادرة عن الشخص أو الشركة أو الجهة التي يجب الاتصال بها.
تأمين طبي جاري المفعول كالتالي:
تقديم دليل على استطاعة الحصول على الخدمات الصحية داخل تركيا في نطاق اتفاقيات الضمان الاجتماعي.
وثيقة مستخرجة عن مؤسسات الضمان الاجتماعي.
تأمين صحي خاص يشمل مدة طلب التمديد.

وثيقة سجل الحالة الجنائية، لا حكم عليه .

 

استملاك عقار من أجل الحصول على الجنسية التركية

يجب أن يتم  التوصل إلى اتفاقية حول شراء العقار. يجب أن لا  تكون قيمة العقار أقل  250 ألف دولار كحد أدنى.
ويفترض احضار  تقرير تقييم العقارات عبر القيام بتقديم طلب إلى أحد المنظمات المسموح لها من قبل هيئة أسواق رأس المال (SPK) للحصول على تقييم العقار.
ويتم بعدها إرفاق الطلب هذا مع المستندات اللازمة إلى مديرية السجل العقاري.
تتأكد إدارة سندات الملكية إذا كان الإيصال وتقرير التقييم والقيمة المعلنة تفي بالمعايير والشروط المنصوص علسها في التعليمات.
إذا ما تم تأمين الشروط والمعايير المطلوبة، يتعين دفع رسوم سند الملكية للبدء في الاجراءات ودفعات الصندوق الدائر يجب أن يتم إعلامها للشخص الاجنبي المعني من خلال رسالة نصية  SMS.
يتم الإبلاغ عبر رسالة نصية قصيرة عن موعد توقيع العقد بعد دفع الرسوم.
بعد التوقيع على العقد، من المفترض أن يتم تقييد إقرار  يفيد أنه لا يمكن بيع العقار طوال مدة ٣ سنوات ويتم نقل سند الملكية إلى المالك.
وبعد إنهاء مراحل المعاملة، يبعث إلى السجل العقاري مستندات ووثائق المعاملة من خلال النظام إلى المديرية الإقليمية من أجل إصدار شهادة المطابقة التي تلزم في تقديم طلب الحصول على الجنسية.

الحصول على الجنسية التركية استثنائيا

مع (ب) مُلحق من المادة 12 من القانون رقم 5901 الصادر في 28 يوليو 2016؛

الأشخاص الذين قد  حصلوا على إذن إقامة إضافة إلى (ي) من الفقرة نفسهل من المادة 31 من القانون رقم 6458، عبر الاستثمار في المجال والمبلغ الذي يقوم الرئيس بتحديده.
الأشخاص الأجانب الذين يملكون الكرت التركوازية.
قد تمنح الجنسية بناءً على قرارات رئيس الجمهورية التركية.

وقد وضحنا في الفقرة القادمة النطاق والمجال والمبالغ المحدد بحسب القوائم الجديدة المنشورة في الصحيفة الرسمية. ويمكن للأشخاص الأجانب الذين قد يملكون أي من المعايير والشروط التالية الحصول على الجنسية التركية:

القيام باستثمار رأس مال 500 دولار أمريكي حد أدنى أو ما يعادله من العملات الأخرى 
شراء عقار لا تقل قيمته عن 250 ألف دولار أو ما يعادله بالعملات الأخرى، ويتم تقييد سند الملكية على إعادة بيعه لفترة ٣ أعواك على أقل حد. 
خلق عمل ووظائف لـ 50 شخص على الأقل. 
إيداع 500 ألف دولار على الأقل أو ما يعادله من العملات الأخرى أو  في البنوك العاملة داخل تركيا بشرط عدم سحب المبلغ لفترة ٣ أعوام على أقل تقدير. 
شراء  500 ألف دولار أو ما يعادله من العملات الأخرى من السندات الحكومية مع عدم القدرة على بيعها لفترة ٣ أعوام. 
 

امتلاك عقار من أجب الجنسية في تركيا 
 

هل ممكن بيع العقار قبل 3 سنوات؟

- سيتم اتخاذ الإجراءات اللازمة في هذا الصديد بحسب الرد الذي يتم قدومه من المديرية الإقليمية.

 

هل يمكن التقدم بطلب من أجل الحصول على إذن إقامة طويل الأجل في حال لم أكن مهتما بأخذ على الجنسية؟

- نعم تستطيع ذلك

 

هل يمكن شراء عقارات مختلفة ومتعددة من أجل التقديم بطلب من أجل الجنسية التركية؟

- نعم

هل يمكن التقدم بطلب أخذ الجنسية التركية في حال لو كان العقار مرهونا أو مصادرا؟

- لا، لا يمكن ذلك

 
كيف يمكن تقدير القيمة إذا تم تقديم إيصالات متعددة بتواريخ غير متطابقة (بالليرة التركية)؟

هنا يتعين أن يكون مجموع إجمالي القيم محسوبا على أساس سعر البيع  للبنك المركزي في تركيا في يوم من أيام العمل السابقة للتاريخ الذي تم فيه إصدار كل إيصال 250 ألف دولار.

 

هل لبائع العقار أهمية في عملية التقديم لطلب الجنسية التركية؟

يتعين أن يكون العقار المباع أو التابع  لاتفاقية بيع مسجلة باسم مواطنين . إضافةً إلى ذلك، لا يجب أن يقوم أي أجنبي بعملية نقل ملكية العقار بعد قرار  12 يناير 2017.

 

 

كيف تتم عملية تحويل تكلفة بيع العقارات؟

من المفترض أن يتم إيداعه والقيام بتوثيقه على أنه تحويل بنكي أو تحويل إلكتروني من قبل المشتري أو ممثله في الحساب البنكي للبائع أو ممثله.

 

من أين يتم استخراج تقرير التقييم وهل يوجدل له شروط صلاحية؟

يمكن الحصول عليه من مؤسسة التقييم المنشورة على موقع مجلس إدارة أسواق المال (http ://wwwspkgovtr/SiteApps/SirketIletisim/List/gds)

ماذا يجب أن تكون صفة العقار؟

من غسر المهم صفة العقار بالنسبة لملف الحصول على الجنسية عبر امتلاك العقارات. بالرغم من ذلك، بالنسبة لأي التزامات مترتبة عبر وعد ببيع موثق، من المفترض أن يكون للعقار ملكية مشتركة.

 
كيف يصدر تقرير التقييم؟

يطلب تقرير تقييم العقار والذي يقوم بتمثيل القيمة السوقية للعقار (القيمة السوقية الحالية.. القيمة الحالية).

ويتعين أن يستند هذا التقرير  إلى القيمة للمباني المكتملة بشكل كامل على الأرض، والقيمة التي ستتشكل وقت الانتهاء من البناء للعقار الذي لم يكتمل أو الذي لم يزل بناؤه مستمراً.

أخيرا، نحن في مكتب محامي اسطنبول للمحاماة سنكون معكم في كافة الخطوات حتى انتهاء القضية.